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既要支持去库存 又要重视防风险

——兼论新形势下住房公积金贷款的风险管理

20151110日,中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组会议时指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。1220日至21中央城市工作会议指出,明年经济社会发展五大任务之一,就是化解房地产库存。随后,中央经济工作会议闭幕后,首付降至20%契税减半、营业税减免等刺激房地产市场发展,化解房地产库存的政策措施陆续出台,房地产去库存的战役已然打响。在房地产去库存大背景下,具有住房保障和住房金融双重属性的住房公积金,服务经济社会发展大局的作用和功能日益凸显。为房地产去库存给力,成为全国住房公积金行业面临的一项新任务。

一、去库存是住房公积金功能的转换和延伸

(一)去库存具有重要战略意义

1、库存过量影响房地产投资增速,影响GDP增长

据国家统计局数据,2015年末全国房地产投资增速已从两年前的20%以上跌至1%,为1998年房改以来中国经历的最差投资数据。我国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右,因此房地产开发投资增速的大幅回落,是影响GDP增长和产业需求的主要因素。而影响房地产投资增速的重要原因,是房地产库存过高导致的产能过剩和需求不足,房地产去库存对经济增长意义重大。

2、高库存可能引发金融危机

我国商业银行的贷款结构中,房地产业的直接和间接贷款占据主要地位。地方政府通过各种渠道向商业银行融资,抵押的主要是土地等实物资产的产权价值。楼市长期高库存状态,作为抵押物的房地产等实物资产的价值就会大幅度下降,银行资金有可能出现支付链的断裂,从而引发金融危机。

(二)推动去库存落到实处

1、中央提出六项措施

2015年中央经济工作会议提出化解房地产库存六项措施,即农民工市民化、落实户籍制度改革方案、建设公租房制度、发展住房租赁市场、降房价和取消限购。六项措施以激活农民工在市民化过程中对房地产的有效需求、满足新市民的住房需求为重点,综合运用多种政策手段,着力化解房地产高库存。

2、出台多项利好政策

20162月起,央行、银监会和城乡建设部等多部委陆续出台《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》、《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,实施降低房贷首付、提高住房公积金账户存款利率、减征或减免个人购房或转让住房营业税或增值税、对房地产业改征增值税等利好政策,房地产去库存战略正在真金白银地落到实处。

(三)去库存正取得初步成效

1、密集出台新政,住房公积金成为房地产去库存的重要工具

紧跟中央决策部署,各地公积金密集调整住房公积金政策,推动楼市去库存化。四川成都、河南、湖北武汉等多地出台政策放宽公积金贷款条件,深圳、上海、无锡、南昌、宁夏等近20个省份或地级市出台住房公积金新政。一些省份也在全省范围内调整公积金政策,山东省出台《关于完善公积金管理体制扩大住房消费的指导意见》,湖南省发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。据粗略统计,截至目前已有逾130个城市出台住房公积金去库存新政,住房公积金成为房地产去库存的重要工具。以湖南省为例,今年前三季度,商品房销售面积5001.13万平方米,同比增长26.8%,比去年同期提高5.3个百分点,各月基本保持在25%以上的增速运行。

2、把握核心要义,益阳公积金精准发力加速去库存

房地产去库存以激活农民工在市民化过程中的住房需求,解决新市民住房问题为根本途径。益阳中心把握核心要义,针对农民工、新市民等灵活就业群体精准发力,推出“灵活就业人员缴存和贷款”政策,并辅以“营销奖励”推动政策实施取得积极成效。2015年,益阳公积金贷款增长84.4%,以农民工和新市民为主体的贷款,占到46.94%,并首次成为贷款购房第一大群体。今年前三季度,益阳市商品房销售面积增速接近30%,待售面积下降18.4%,房地产去库存效果明显。住房公积金个贷率达到105.56%,为刺激房地产地市场“稳增长、去库存”做出积极贡献

二、清醒认识去库存可能掩盖的公积金贷款风险

本轮去库存引发新一轮购房热潮,催生贷款需求旺盛。公积金贷款的主体,由行政事业单位、国企职工,让位于新入城市的农村居民和城镇个体工商户,同时也使住房公积金贷款的风险具有新的特点。

(一)借款人群职业普遍欠稳定,收入偏低。家庭若遭遇重大事故、疾病或投资失败,没有了还贷能力。这种情况普遍存在于民营企业、三产服务行业和其他临时性用工单位的进城务工人员中。他们工资待遇低,流动性强,办理住房公积金贷款后,一部分收入需要用来偿还按揭本息。一旦下岗失业或家庭成员遭遇事故、疾病或投资失败,可能会出现还款困难,造成贷款逾期,客观上成为贷款高风险人群。

(二)借款人群工作流动性大,异地经商、跳槽谋生,贷款逾期后信息失联,找人不易,欠款催收困难。2015年,湖北某地住房公积金管理中心发布贷款催收公告,68笔贷款逾期时间均超过半年,最长的达到70个月。部会借款人无法取得联系,只能发布公告要求借款人立即办理还款手续,清偿所欠的住房公积金贷款。

(三)部分借款人家庭本不厚实,一旦遭遇变故,没有了收入来源,生活困难,还贷处于非不为也,实不能也的状态,导致清欠无计可施。益阳市有两起典型案例,借款人卜某、欧某,贷款后不久,卜某不幸因车祸身亡,欧某突发脑溢血死亡。事故发生时,贷款本金分别剩余18.18万和8.22万。突发的灾难事故,给家庭带来很大困难,偿还贷款压力骤增,几无还贷能力。

(四)在三四线城市及县城,楼盘烂尾,借款人入往无望拒不还贷。湖南金易房地产在益阳市安化县城开发的“江南华府”项目,因管理不善、监管不严、资金断裂,造成楼盘烂尾。60余户库区移民因住房权益受损,转嫁激愤情绪,联合抵制还贷,造成170余万贷款逾期,至今未能有效化解。

(五)开发商为缓解资金压力,借人名义骗取公积金贷款。一旦资金链断裂,借款逾期,名义借款人拒还贷款,形成风险。东莞市沙田镇某知名楼盘因资金链断裂,开发商及其原法定代表人借用他人名义,以虚假购房的方式骗取贷款超过千万元,至今尚有580多万元未能收回。

(六)部分个体工商户申请贷款后,不履行按月缴存义务,贷款时常断供形成逾期风险。石家庄管理中心发现,个别房地产开发企业、中介机构和人才代理机构,为未缴存住房公积金的个体工商户代缴住房公积金,在办理了住房公积金贷款后,随即封存账号停止缴存,致借款不能按月对冲,银行代扣难以实现,尽管反复警示催收,还是经常出现逾期。

三、新形势下住房公积金贷款风险管理的基本对策

有效防控贷款风险,住房公积金管理中心才有广阔的生存和发展空间,住房公积金事业才能又好又快地不断向前发展,住房公积金行业化解房地产库存,促进房地产业持续健康发展才能更加给力。因此,探索新形势下住房公积金贷款的风险管理意义重大。

(一)强化风险防控机制

1、规范业务操作流程。对住房公积金贷款业务流程进行科学定制,明确划分操作环节及其审核重点,提炼形成业务操作规范,保证贷款环节衔接顺畅,易于业务人员熟练掌握,以操作程序的规范性保障贷款的安全性。对主要环节归纳制定审核与操作控制要点,对关键环节重点控制,避免疏漏。

2、加强对业务操作的监督与复审。实行双人或多人操作,对操作人员明确分工、落实责任,强化相互监督,对操作失误降到最低,减少人为操作风险。

(二)立足住房保障目标

住房公积金贷款要立足于住房保障,强化公积金服务民生的职能。要通过降低贷款利率,提高信贷额度及审批周期等措施,降低购房者入市门槛,重点支持职工购买首套自住住房和中小套型住房。为中低收入家庭开展贴息贷款业务,支持他们的改善性住房需求。在房地产市场逐渐回归稳定形势下,住房公积金应保持比较稳健的贷款政策,不宜为去库存而加大杠杆,使公积金贷款完全商业化、市场化,导致投机、投资性购房助长炒房热,加重房地产泡沫,扰乱住房金融秩序。 

(三)坚持审慎经营原则

1、重视贷前调查。虽然贷款条件放宽,借款对象范围扩大,手续简化,但贷前评估和识别风险工作不能放松。要充分整合和利用各种信息、资源,搜集借款人多方面信息,开展资信调查和风险评估,要重点把握审批环节,防止骗贷、套贷等风险的发生。

2、强化贷后管理。要增加力量清收逾期贷款,尽可能实现贷款本息按期回收。必要时,可加强与律师事务所的合作,提高逾期贷款催收效率,防范催收过程中可能出现的法律风险。有担保公司负责贷后管理或承担连续责任担保的,要向担保公司提出贷款逾期率指标,便于担保公司明确工作目标,全面落实各项管理措施,实现贷款本息按期回收,尽量降低贷款逾期率和代偿率,防止贷款逾期风险积累。

(四)实施差别化贷款政策

1、对于没有稳定职业和收入来源的借款人,要签署补充协议,明确借贷双方的权利和义务,以及违约责任,制约借款人奉行契约精神,诚实履行还款义务。

2、建立借款人资信等级评定机制,科学判断借款人收入的真实性及未来发展趋势,并根据年龄、学历、工作年限、职业状况等信息对借款人划定信用等级标准,评定信用级别,执行不同的信贷政策。

(五)建立开发商连带责任保证制度

为防止抵押物悬空,确保抵押权益,应建立开发商连带责任保证制度来防范贷款风险。在保证期间,如因开发商所出售商品房不能如期竣工、综合验收不合格,或不能按时办理房屋权属证明及《房屋他项权证》等情况而影响借款人按时还款或不履行还款义务的,开发商有回购该房屋的义务,并依保证合同约定承担连带还款责任。

(六)构建住房公积金风险化解机制

1、应按照《住房公积金管理条例》和相关财务管理办法的规定,在增值收益中按比例提足贷款风险准备金,增强抗风险能力,为化解由于政策关系而形成的风险做好准备。

2、经营有风险,当风险不能化解时,便会造成损失。住房公积金管理机构要有为风险买单的准备,应启用风险准备金及时核销呆账坏账。贷款风险转移给担保机构的城市中心,当担保公司风险损失达到一定程度时,应建立风险补偿机制,帮助担保公司减少损失。

来源:益阳市住房公积金管理中心 作者:何范明 2017年1月5日9:0
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