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浅谈住房公积金管理与担保制度的结合

 

   【摘要】住房公积金管理制度的引入,是计划经济时期最符合我国国情的制度,政府没钱建房,老百姓没钱买房,就在计划经济物质和资金匮乏时代引进了新加坡中央公积金制度。从1991年到现在历经了20多年, 住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金事业的不断扩大,其风险也不断加大。下面,我就保证资金安全和发挥公积金使用最大化作一些探讨。

   【关键词】公积金贷款 风险管理 担保制度 

   一.住房公积金业务发展状况及风险分析

1991年上海通过方案建立住房公积金制度,在所有行政、事业单位实行住房公积金制度,资金来源分三点:个人交一点、单位配一点、政府补一点。按这个政策,上海当年归集了10个亿,上海做为房改的成功安例在全国推广。截止到2014年8月末,全国缴存缴存总额7.03万亿,为职工解决住房问题提取3.49万亿元,为保障性住房建设试点项目贷款431万元,从这些数字看住房公积金制度的建立是成功的,适应当时的国情,为改善老百姓的住房条件,提供了资金支持。

住房公积金从最初的用途政府筹集资金建房,到1992年住房公积金给个人发放第一笔贷款起,住房公积金的功能和作用不断发生变化,从筹集资金建房到支持个人消费。到1994年国务院第二次房改会议的召开,住房公积金制度由地方行为发展为国家制度,住房公积金制度开始全面建立。

《住房公积金管理条例》规定,住房公积金使用主要用于缴存职工购买、建造、大修自住住房的提取、个人住房贷款和购买国债。住房公积金在运作过程中面临的风险主要是个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险,其中在实际工作中主要的风险来自贷款风险。随着参缴住房公积金的范围不断扩大,使用住房公积金人员群体结构不断变化,风险也在加大,主要是以下三个方面:

第一,住房公积金抵押贷款中,比较严重的风险就是信用。当前国内没有对职工个人建立一个完善的资信情况的研究,估计组织,公积金只有通过目前银行的征信系统去了解贷款人一定时间内信用情况,这样在具体的借款中就只能依靠借款人提供的具体信息作为资信的情况来实行检查,这样对于借款人真正的收入情况没有一个确切的评估,即便是合同签订之时借款人是有还款的能力的,但由于公积金贷款年限长,那么这段期间还款人的收入变化和信用情况是不能估计的,所以对于住房公积金管理机构来说是不能对贷款的具体内容予以说明和控制的。

第二,我市住房公积金贷款的主要形式:公积金余额担保贷款和房产抵押贷款。我国法律规定的担保形式有两种:一般担保和连带担保,公积金余额担保属于连带担保,在借款人不履行还款义务,在任何情况,都可以先执行担保人的公积金,但公积金属于家庭财产,真正能执行吗?在房管部门设立抵押是最安全的,但这存在道德风险,一方面抵押房产的真实性、证件的真实性,随着二手房市场的火爆,二手房价值的风险等。

第三,很多不能够预见的灾害或者意外事故所造成的伤病残疾或者人员的失踪、死亡等这些不能控制的因素都是会影响住房公积金个人贷款的那些不确定因素不断增加的。

所以做好这些方面问题的处理,找到更好的规避风险的处理策略是拓展住房公积金业务首先需要解决的问题。担保机构的产生,是对公积金管理工作的补充和完善。我国实行改革开放政策以后,从1992年开始,确立实行社会主义市场经济体制,资源配置由计划转向市场,企业成为社会经济活动的主体,国家信用逐步从一般经济活动领域退出。为适应市场经济需要,建立新的社会信用中介,扶持中小企业发展,担保体系的建设纳入了国家发展计划,有关政策纷纷出台。随着市场经济的不断发展,担保体系经过二十多年的发展,担保业务品种也从初期的贷款担保扩展到履约担保和其他担保,服务领域及工业、商业、流通、个人消费等社会经济的诸多方面。

   二、住房公积金引入担保机构在提高社会效益的同时也会提高经济效益。

住房公积金从92年发展到现在贷款余额不断扩大,贷款人群格局发生变化,贷款人员异动加快。以前我们的贷款主体主要是行政、事业单位和社会团体等相对固定的人群。在贷后催缴上主要通过单位做工作、财政代扣。所以我们对贷后催缴这一块不用花大量人力和精力,我市贷款催收就基本靠贷款岗位一人承担。但随着经济社会发展,政府大力支持政府工作人员自主创业、下海经商,很多行政事业工作人员纷纷走出单位、走出家乡,去到沿海创业;近来非公企业建制扩面工作不断发展壮大,非公企业人员异动频繁,这些情况的不断变化,加大了贷款的风险,对我们贷后管理这一块提出了更高的要求。

如何解决?是增加人数、增加经费去花时间制定、完善贷款回收这一块的工作,我认为:不如将贷款回收外包给专业的机构。我们将工作重点放在制定和推广公积金的政策上,提高公积金的社会效益。

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责,安全性是第一位的,我们不是以盈利为目的,但我们要保证资金的保值、增值。我市计提风险准备金是按每年贷款余额的1%计提的风险准备金,不管会不会发生都按这个标准计提。2014年底我市计提风险准备金是1108万元。如果我们将1108万元转回用于我们业务的发展,收益至少是3.25%,这一笔收益我们都会算,我们把贷款外包给担保公司后,只需按贷款余额的4‰支付担保费,是不是创造的经济效益和社会效益要远大于形式上的风险准备金呢?

    三、怎么引入担保公司:

首先,对担保公司的资格要严格要求。什么是担保公司?投资担保公司是指具有代为清偿债务能力,为债务人做信用担保以赚取利润差价而赢利的中介性公司。当债务人不履行债务时,由保证人按照约定履行债务或者承担责任。投资担保公司分为融资性担保公司和非融资性担保公司。融资性担保是指担保人与银行业金融机构等债权人约定,当被担保人不履行对债权人负有的融资性债务时,由担保人依法承担合同约定的担保责任的行为。融资性担保公司有《中华人民共和国融资性担保机构经营许可证》。担保机构的等级分为一级、二级、三级和四级。一级等级:1、实收货币资金应达到1亿元以上;二级等级,实收货币资金应达到7000万元以上;三级等级:实收货币资金应达到5000万元以上;四级等级实收货币资金应达到3000万元以上;综上,结合我们的资金规模,从2003年至2014年底,我市共提取风险准备金5000多万元,所以现在规模三级等级或是四级等级的担保公司完全有实力为我们提供担保。

其次,对担保额度和担保的时间段的要求。为了合理规避公积金和担保公司资金风险,贷款客户逾期一段时间就要从担保公司将逾期资金及滞纳金及时划入公积金的资金账户内。公积金引过担保机构后,贷款岗位只需要对每个月还款情况进行监督,确保逾期人员和金额的真实性,和逾期反馈信息的及时性。

   四.结语

  担保机构的引入,是对住房公积金管理工作的补充和完善,习近平总书记再三强调:让全国人民过上好日子。这就是我们工作的奋斗目标。让我们根据我国的国情民生特点,去夯实、拓展公积金工作,让住房公积金更好的造福社会,利及子孙。

 

来源:常德市住房公积金管理中心 作者:龙玲玲 2015年6月5日11:41
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