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取消住房公积金究竟对谁有利?——浅谈当前各种住房公积金取消言论之本质

 

我国住房公积金制度建立至今,已经有二十多个年头。随着社会经济的发展,该制度未能与时俱进修订,渐渐呈现出了较多弊端。目前,正值《住房公积金管理条例》修订之际,许多专家、学者、群众站在公正的角度,根据当前实际,对住房公积金缴存、使用、收益分配等提出了许多建设性意见,有利于健全制度并推动我国住房保障事业的进一步发展。但同时,也有一些鼓吹“取消住房公积金”的极端言论不断涌现,其中大部分言辞激烈,完全无视住房公积金制度在住房金融体制改革过程中发挥的重要作用,甚至把住房公积金制度视为一个“毒瘤”,欲除之而后快。这些言论主要包括以下六种

房价高企说。简单地讲,就是房价过高,住房公积金起不了什么作用,所以不如取消住房公积金得了。仔细思考,会发现这种言论的作者犯了用静止的眼光看问题的错误,主要体现在两个方面:一是以偏概全。房价的高低取决于市场需求、政府税费及房地产商利润空间,并且有一定的周期性。商品房的实质仍然是一种商品,没有哪种商品能永远只涨不跌。诚然,过去十年,我国部分城市的房价上涨速度远超居民可支配收入上涨速度,但经历了近十年的长期上涨后,2014年上半年开始,我国房价开始呈逐步下跌趋势,反映了市场经济规律正在逐步发生作用。有些人喜欢拿房价最高的城市和房价峰值说事,既不全面也不客观。因为房产是大宗商品,必须用更长的时间跨度来分析。长久来看,房价终将回归理性。二是偷换概念。把对高房价的痛恨发泄到住房公积金制度上,这是十分不可取的。当然,住房公积金制度不可能十全十美,存在完善空间,但动不动就因为高房价要取消住房公积金制度,使购房人只能通过全款或较高的商业贷款实现“居者有其屋”,损害的只可能是购房人的利益。房价高就要取消住房公积金制度,那是不是更要取消商品房制度甚至取消房地产行业?医疗价格高是不是就要取消医保制度甚至取消医院?社保缴费高而当前的养老保险金并不高,如照这位作者的理论逻辑推理,早就该取消社保了。为何国家不但没取消社保,反而通过立法加强社保征缴面呢?这是因为社保与住房公积金制度一样,是一项覆盖广、长期惠民的社会福利保障制度。

杯水车薪说。住房公积金制度最大的惠民效应在于使用住房公积金贷款购房,拿住房公积金缴存额与房价相比显然对制度缺乏基本了解,在此不表。单讲某专家说明住房公积金贷款是“杯水车薪”的例子:如果某职工购买一套房子,贷款总额为80万,若还款20年每月需还款5061.2元。作者是想借此说明住房公积金贷款还款额太高,职工负担不起。我们来分析这个例子。房贷80万元,以贷款70%计,可以推出该房产总额为114万元,80万元贷款相对于114万元房款,这还算是杯水车薪?那得多大的杯子啊!另外,照房屋总价来看,借款人应该可以购买大中城市单价为2万元的57平米小两居,或中小城市单价为1万元的114平米标准三居,或县城单价为5千元的228平米复式豪宅。在大、中等城市,5000元/月的居民工资收入基本处于中等水平。如果购房人为双职工家庭,暂不考虑职工未来收入上涨但还款额固定的因素在内,当前每月5061.2元、贷款20年的还款压力基本不影响家庭正常生活,何况很多地方还开通了年对冲、月对冲还贷政策,职工可用缴存款冲抵月还款,如本例中5000元的双职工月住房公积金缴存额应为1000(缴存比例为5%)至2400(缴存比例为12%)元,大大减轻了职工还款负担。还是同样的例子,我们将贷款利率转化为商业贷款后发现,以还款20年计,借款人每月需还款5988.16元,比住房公积金贷款还款额高出926.96元,20年共计多支付利息111496.53元。照该专家的理论,商业银行贷款岂不是更加加重了借款人的负担?是否也要连商业银行住房贷款一并取消?

收入悬殊说。媒体上常见一些“天价公积金”的报道,引得天怒人怨,指责住房公积金制度不公的骂声不绝于耳。其中一方面是不良记者未了解真实情况,将补缴全年住房公积金缴存额算在一个月头上引起的误解。另一方面,的确存在住房公积金缴存差距大的现象。缴存差距大是结果,我们得寻找原因。原因就是居民工资收入差距大,因为住房公积金的缴存额等于缴存基数与缴存比例之积。住房公积金缴存基数为上年度月平均工资。缴存比例可在5%-12%之间自由选择。也就是说,住房公积金缴存额与个人收入基本上呈正比关系。收入高、工作单位慷慨的职工自然缴存住房公积金金额高,账户余额多。要解决这个问题,就得缩小国民收入差距,这不是《住房公积金管理条例》或住房公积金管理机构能做到的,它涉及国民收入分配体系的深层次改革,需由党和政府做出调整。

投资经营说。有人提出,取消住房公积金,然后将住房公积金纳入工资总额,由职工自己投资获得的收益远比缴存住房公积金的收益高。这里有三个问题需弄清楚:第一,住房公积金是否会转为工资?难说。取消住房公积金后,职工个人原先缴的这部分是否会发给职工存在不确定性,单位原配套缴存的资金能否发给职工完全取决于企业主良心。第二,企业职工想要维权?没门。企业主为了降低成本,不把住房公积金转化为工资发给职工极有可能。而这时,因为没有政策的约束,职工也就存在维权无据的尴尬。第三,投资享有更高收益?无据。就算每位企业主都愿意将住房公积金转为工资发给职工,相当于“涨工资”,可以预见的是,大多数职工会提高消费水平而不是用于投资。相关调查显示,一个人的收入提高一倍,消费欲望会提高四倍。再假设所有职工都能管好自己的消费欲望,将增加的收入用于投资,稳健如银行存款,其收益不会超过享受住房公积金贷款带来的收益,再说住房公积金现账户本就每年按银行存款利率给职工结算了利息;而职工将该收入用于投资风险较大的股票等,可能血本无归。

劫贫济富说。客观来说,任何一项制度,都不可能使每个人的受惠程度一致。亿万富翁可能根本不需要通过贷款购房,一个拥有社会平均水平收入的职工也可能因需赡养(扶养)的人口较多、遭遇天灾人祸等原因无力购房,但这毕竟只占总人数的极少数。住房公积金制度保障的正是中低收入人群利益。住房公积金管理机构将高收入人群缴存的住房公积金纳入资金池,用于向其他中低收入借款人发放贷款。国家实行限购和限贷政策,高收入人群不可能通过住房公积金贷款政策囤积多套房产。也正是由于提取和贷款政策的限制,可以强制性要求高收入人群的住房公积金账户余额为中低收入人群贷款作贡献,有效地发挥“富帮穷”作用。事实上,住房公积金制度受益最大的正是中低收入家庭。目前,大部分地区均实行了又提又贷政策,缴存职工可提取住房公积金账户余额付首付,还可用缴存额冲抵还款额,彰显了制度的优越性。统计数据表明,大部分中低收入者留在住房公积金账户中的余额甚少,他们的贷款正是享用了住房公积金管理机构从高收入者账户中调度来的资金。另外,不少地市还出台了住房公积金贷款贴息政策,对低收入家庭给予贷款利息补贴,以降低借款人还贷压力,彰显住房公积金制度保障本色。

使用困难说。住房公积金制度的建立初衷就是要解决住房问题,与住房无关的用途自然不在它的考虑之列。谈到“使用难”,主要有两种说法:一是贷款难。一般来说,由于逐利的本性,商业银行会选择更优质的借款人,而更优质的借款人正是社会中的高收入群体。因此,商业银行的住房贷款条件远比住房公积金贷款条件苛刻,有的甚至需要借款人另外提供抵押房产,以防借款人只一套房,在该房借款断供后无法执行拍卖的情形,住房公积金制度却常常为借款人提供首套房贷款资金。有的人提出住房公积金贷款放贷时间长,影响资金周转,这显然是缺乏对住房公积金贷款的基本了解。近年来,住房公积金中心通过优化流程等举措使审批效率不断提高,放款时间并不比银行慢。放款时,中心直接将贷款额付给开发商或借款人,随后由借款人逐月归还,对房产公司资金周转没有任何不良影响。大量案例表明,只要借款人正常缴存住房公积金,并符合相关征信条件,申请住房公积金贷款的成功率是很高的。二是提取难。住房公积金的提取使用有一个规范和试行的过程,住房公积金管理机构必须确保提取后仍有资金发放贷款,故根据条例对提取条件做了一些设置,基本上与购、建房相关的用途均可提取。试想,如果每个人毫无限制地提取了住房公积金,那么贷款资金从何而来?现实情况是,有的人在购房时提取了住房公积金作首付,又用住房公积金贷了款,每年还进行了对冲还贷,按理说应该是享受了住房公积金的诸多好处,但仍然会把目光盯在自己为数不多的住房公积金账户余额上。买车、买商铺甚至旅游都想提取住房公积金或申请贷款,这是不合理也不合规的。当然,随着社会的发展,对住房公积金使用政策进行调整(如扩大住房公积金使用渠道,保障未提未贷职工利益等)是有必要的,这也是所有制度的共性所在。

通过以上分析,我们不难发现,取消住房公积金制度对以下人员有利:

高收入群体。取消住房公积金制度后,高收入群体势必最早响应,立即取回原住房公积金账户所有余额,并感叹“今后再也不必将这笔资金调度给别人使用了”。此时,大多数高收入人群早已有自己的房产,也有能力全款购房。许多在网上竭力要求取消住房公积金的“专家”,正是这种高收入群体中的一员:他们自己早早买了房,想把住房公积金余额取出来炒股或用作其他投资,故大肆鼓动取消公积金。

私营企业主。取消住房公积金制度后,企业主可以名正言顺不支付职工住房消费工资,甚至可以不将原先缴存的住房公积金部分改为工资发放给职工,更无须随着社会平均收入增加而提高职工住房公积金缴存额,从而有利于降低用工成本,提高企业利润。

商业银行。住房公积金贷款帮助全国几千万家庭购房,与同期商业银行利率相比,节约职工利息支出数亿元。而节约的这部分利息,正是商业银行住房贷款的利息损失。取消住房公积金制度后,商业银行在选择贷款对象、发放住房贷款时间、利率等方面具有更大的自主性,借款人处于更加被动的地位。

取消住房公积金制度将给以下人员带来不利影响:

中低收入群体。住房公积金最低贷款比例为八成,商业银行最低贷款比例为七成,取消住房公积金后,中低收入群体必须凑够三成首付才有可能申请住房贷款。并且,商业银行住房贷款基准利率一般比住房公积金贷款基准利率高30%以上,特别是低收入群体需要用本就微薄的收入支付更多的利息。

企业职工。企业职工一直以来都是劳资关系中的弱势方,一旦取消了住房公积金,企业职工工资是否上涨是个未知数不说,将来也无机会享受住房公积金低利率贷款了。而绝大部分企业是不会为职工解决住房问题的,职工只能选择独自承担高房价或高房租。

困难家庭。因病或意外事故、灾害等原因造成家庭收入急剧减少,给住房公积金还款造成重大影响的,住房公积金管理中心可以通过贷款贴息等政策给予贴息补贴。对于确有困难无法偿还贷款的借款人,中心还可以通过向管委会或上级部门申请豁免其还款。而银行属于商业机构,在家庭遭遇变故无法偿还贷款时,困难家庭人员将面临房屋被拍卖、其他资产被执行的悲惨局面。

十八届三中全会《决定》提出,要健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制,为我国住房公积金事业发展指明了方向。2014年7月底,李克强在国务院常务会议上表示,要将住房公积金制度扩大到农民工,提出了国家运用住房公积金制度解决城镇化进程中务工群体住房问题的思路。10月初,住建部、财政部、中国人民银行联合发布了《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,通过降低住房公积金贷款发放门槛、开放异地贷款、降低贷款中间费用等措施,促进全国中低收入家庭改善居住条件,表明了国家层面长期用好住房公积金制度的决心。

当前,住建部等相关部门正在根据时代发展要求和人民群众需求开展《住房公积金管理条例》的修订工作,相信新条例亮相之日,必是广大缴存职工欢庆之时。

 

来源:常德市住房公积金管理中心 作者:张道贤 2015年6月2日11:30
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