長沙：戴德梁行今日举行新闻发布会，探讨长沙写字楼市场、商铺市场和城市综合体市场的现状及未来的发展态势。

  一、优质写字楼物业供不应求，租金表现平稳，未来供应需求两旺。

    城市写字楼市场的表现与城市经济繁荣程度息息相关，同时与第三产业的发展有着不可分割的联系。长沙近八年的GDP保持年均14.8%的高速增长，远高于全国9.6%的平均水平，同时，长沙第三产业在目前GDP佔的比重仍然偏低，未来提升空间较大，因此相信长沙写字楼市场未来有良好的发展前景。

  从2012年开始，长沙迎来了真正国内5A级写字楼，长沙写字楼市场也隨之进入高峰期，吸纳量稳步攀升。截止2013年二季度，长沙市优质写字楼空置率为5.8%，租户以金融、专业服务和房地产等为主，整体占比54%；就租金和售价来看，长沙优质写字楼平均租金达到107.9元每平米每月，平均售价达到15,500元每平米。从未来两三年的供应来看，长沙优质写字楼供应主要集中在湘江沿线、芙蓉路金融生态区、河西滨江新城以及城南城东新区，大部分是作为城市综合体的组合部分入市。

  二、百货为主导的商业模式将转换为以购物中心为主导，未来商业供应激增。

    城市商业的繁荣程度某种程度上可以通过该城市的社会消费零售总额和居民可支配收入来反映。近八年来，长沙社会消费零售总额和居民人均可支配收入稳步增长，2012年长沙社会消费零售总额高于中部六省会城市的郑州、合肥、南昌和太原，2012年长沙居民人均可支配收入高于中西部的武汉、重庆、成都，位于中部六省会城市之首，可见长沙的消费能力十分强劲。

  从目前长沙优质商铺存量来看，传统商圈和成熟商圈均以百货为主，但自2011年至今相继出现的大型购物中心卻打破了百货一统天下的格局，购物中心灵活的业态组合成功吸引了消费者，聚客能力往往高于百货，特别是餐饮业带来的商场繁荣也促使老牌百货商场改变单一的零售业态，转而寻求多样化体验式业态组合发展模式。

  从未来供应的优质商铺来看，大部分将以城市综合体的组合部分入市，以大型购物中心为主，數据顯示，未来五年将有接近300万平方米的优质商场入市，主要集中在城市新区包括但不限于金融生态区、滨江新城、湘江路沿线、红星商圈、武广商圈、梅溪湖等。随着地铁和城际轻轨的相继开通，城市新区也会随着人流的汇聚而逐渐繁荣

  三、城市综合体向二三线城市发展，长沙综合体项目遍地开花。

    城市综合体是一种集办公、居住、购物、休闲娱乐、商务等功能于一体的物业形态，各组合部分之间相互依存、相互助益。从2010年开始，城市综合体一词在长沙开始兴起，时至今日，城市综合体项目已经成为新开发物业的主流。据我司统计，从2010年到2015年，长沙将近有2,667万平方米的综合体供应。

  截止目前为止，长沙城市综合体项目超过30个，开发规模集中在80万方以下，占比78%，主要分布在滨江新城、梅溪湖片区为首的岳麓区，占比38%，其次是占比22%的雨花区。从业态组合来看，以购物中心、住宅、公寓、酒店、写字楼、商业街为主，大型的综合体基本上涵括了所有的业态，其中，购物中心和酒店以自持为主，其他物业则以散卖散租为主城市综合体项目的体量虽然较大，但长沙城市综合体的开发进度却十分迅速，预计将于2015年内可以陆续入市。预期未来长沙城市综合体的市场将会是动态平衡的市场，一方面是供应的持续增长，一方面是经济扩张基础上的需求持续增长，最终将形成平衡。

  四、市场总结与展望

  从整体市场来看，长沙写字楼租金稳步上扬，整体的空置率保持5.8%的低水平。未来六年全市交付物业将达到267万平方米，供需两旺。金融生态区和滨江商务区是未来发展的重点区域。未来大规模购物中心的供应，使长沙商铺市场进入高速发展阶段 。业态丰富多元的购物中心将成为长沙的商业主流，未来将逐渐向多商圈的方向发展。地铁网络的加速发展催生了一批综合体项目的建设，目前在建综合体集中分布在地铁1、2号线沿线，目前所有在售综合体销售率达70%，未来需求强劲。