近来，房企“出海造房”热潮持续升温。5月中旬，英国《金融时报》报道称，中资房企“总部基地”将斥资10亿英镑(约合人民币94亿元)，在伦敦皇家阿尔伯特码头开发商业地产，占地35英亩(约合14.16万平方米)。据估算，该项目可能是中资企业在英国最大规模的投资项目之一。
此前，万科先后进军旧金山和新加坡，王石更透露有意落子纽约。一项调查数据显示，自去年以来，国内房企的海外投资盘子已达上百亿美元。
为什么要出海？需求是显而易见的答案。事实上，随着开发商出海项目陆续上市，这些房子大多“返销”中国人，开发商海外投资时，无论是拿地、开发还是销售，都带有浓郁的中国特色。
集体“出海造房”
投资达百亿美元
“我认识的一家房企在海外的一个项目，本来说好在年中开盘，结果还没开盘，就卖了九成，买家绝大多数都是中国人。”5月24日，巨龙出国集团总裁陆炳同对深圳商报记者说，但其不愿透露具体房企和项目所在国家。
当中国人最为迷恋的投资品“房产”被限购以后，一股由中国富豪们掀起的房地产投资热浪开始席卷全世界。从澳大利亚、加拿大、英国、美国，到法国、爱尔兰，甚至塞浦路斯，等等，都可见到“中国购买”的足迹。胡润2012年11月发布报告称：目前中国高端消费者中拥有海外资产的比例高达三分之一，海外资产占到其总资产的约19%，而海外资产中，房地产是最主要的投资领域。
内地房企进军海外已经成为“时髦”。4月中旬，万科以6.78亿元收购新加坡一个房地产项目30%的权益。今年早些时候，万科先后与美国铁狮门、香港新世界联手，进军美国旧金山和香港开发住宅项目。其中，万科为旧金山项目投资1.75亿美元，而香港荃湾地块总价值34.35亿港元，万科占有项目两成权益。万科董事长王石透露，万科将追随客户进军北美，年底有望在纽约投资项目。
来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。
据了解，海外市场贷款利息多为4%~5%，融资成本低。“另外，和国内按照某个项目融资不一样，在国外开发商可以多种渠道融资。”正略咨询顾问赵丽燕对深圳商报记者分析说，国外土地成本低，国人海外置业的火爆，以及从战略布局角度需要国际化等，这都是房企淘金海外的原因。
“中国式”开发
主要卖给中国人
为了降低市场风险，淘金海外的发展商，大多和当地开发商进行合作。例如万科和美国铁狮门、香港新世界联手。但是，在开发过程中，却也带有明显的中国特色。
在拿地策略上，房企紧紧追随国人足迹。由于经常和房地产企业合作，陆炳同对房企海外运作相当熟悉。他告诉记者，开发商在国外拿地，一般遵循以下几个原则：首先是城市人口要足够多，至少在300万以上；其次，尽量挑选离中心区近的地段，并且外来人口一定要较多。“如果开发一个大盘，几千套房，必须吸收外来人口，尤其是中国移民要多，才能消化得了。”陆炳同说。
为了节约成本，在建材的采购方面，房企也独辟蹊径。“有发展商从国内采购电线、插座、安防系统、瓷砖、门等建材，再运输到国外。因为中国是世界工厂，很多原材料质量既好又便宜。这样一来，房企又能多出20%左右的利润。”
而在销售方面，房子造出来后，有很大一部分是“返销”给中国人。
万科郁亮说：“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里。”中国有35%的移民涌向美国，而在美国旧金山，华人的数目也相当多。这也可以解释为何万科首先选址旧金山。
碧桂园于马来西亚的金海湾项目预计今年正式对外销售。在该项目上，碧桂园也主打“移民牌”。“目前该项目正在全国进行前期推广工作，最先带出去考察项目和投资环境的对象是碧桂园的老业主。在推广过程中，除了移民政策，还用旅游、投资、教育、医疗等资源吸引买家。”碧桂园相关负责人表示。
又如绿地韩国济州岛项目，拥有2000多套住宅，其中的70%打算卖给中国人。
物业类型广泛
汇率变化是风险
从房企海外项目的物业类型看，涵盖范围相当广泛，包括旅游商业、住宅、酒店式公寓在内的多种业态都有涉及。据了解，目前海外项目大多处于开发阶段，项目是否得到市场认可，将直接决定企业未来是否继续投资。
“开发商投资海外的非市场性风险主要来自于汇率变化。”正略咨询顾问赵丽燕分析说，开发商主要是看涨人民币，利润空间较大；万一人民币贬值，那他们的日子就会比较难过。
另外，“出海”的同时也常常面临着海外政局、当地法律、市场环境以及环保要求等因素影响。对于根植于国内市场的房企大鳄来说，进军国际市场也难免会水土不服。例如，国内交房都是毛坯房，而国外却是精装房；国外房产交易全程都是律师为代表；一旦延期交房，将被重罚等。
还有一个隐藏风险，则是“自产自销”的模式长久性值得怀疑。从海外建项目最终再卖回给中国人，这样的操作模式虽然可以实现，但是依托中国人的海外置业潮究竟可以走多远值得怀疑。上世纪90年代日本也在世界各地疯狂购买物业，但随着日本国内经济的长期不振，购买潮最终褪去。出海的房地产企业必须有更加长远的考虑。
